El Real Decreto 463/2020 del 14 de març, va decretar el tancament de locals i establiments comercials (amb determinades excepcions) .Aquesta situació ha provocat la manca o una dràstica baixada d’ingressos dels negocis i comerços.

Una de les càrregues més importants per qualsevol autònom o PYME és la del lloguer del local o de l’oficina.

A continuació exposarem les vies i eines amb les que propietari i arrendatari poden negociar un acord que reguli aquesta situació excepcional de la millor manera i de forma equitativa per ambdues parts.

En primer lloc, el Gobierno de España ha decretat una sèrie de mesures especifiques per la situació d’estat d’alarma que podem aplicar en cas de complir els requisits exigits.

El REAL DECRETO 15/2020 DE 22 D’ABRIL,  distingeix dos supòsits:

  1. Quan l’arrendador o propietari és una persona física o jurídica, una entitat Pública d’habitatge que sigui “Gran Tenidor” (és Gran Tenidor la persona física o jurídica que sigui propietari de més de 10 immobles urbans que no siguin places de garatge o trasters o de més de 1500 m2)

En aquest cas, l’arrendatari pot demanar al propietari fins el 23 de maig de 2020 la moratòria del pagament de la renda de lloguer sense interessos ni penalitzacions, fins que hagin passat màxim 4 mesos des de la finalització de l’estat d’alarma o les seves pròrrogues. Un cop finalitzada la moratòria, es realitzarà el pagament de les rendes no abonades de manera fraccionada en un termini màxim de 2 anys i en tot cas, durant el temps de duració del contracte de lloguer.

Aquesta moratòria és obligatòria pel propietari.

  • Quan l’arrendador o propietari sigui una persona física o jurídica diferent a les indicades a l’apartat a) (no Gran Tenidors)

En aquest cas, l’arrendatari pot demanar fins el 23 de maig de 2020 l’aplaçament temporal i extraordinari del pagament de la renda.

A més, es podrà utilitzar la fiança del lloguer com a pagament total o parcial d’una o varies mensualitats. L’arrendatari l’haurà de reposar en el termini d’1 any des de que es pacti amb l’arrendador de disposar-ne i màxim fins que acabi el contracte de lloguer, si la duració es inferior a 1 any.

Aquesta moratòria no és obligatòria pel propietari. S’haurà d’arribar a un acord.

Els REQUISITS per poder beneficiar-se d’aquestes mesures són les següents:

1. En el cas de contracte d’arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’autònom:

a) Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada pel COVID-19, en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, si s’escau, en una de les mutualitats substitutòries de l’RETA.

b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara de l’esmentat Reial Decret.

c) En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita el ajornament en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.

2. En cas de contracte d’arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una PIME:

a) Que no se superin els límits que estableix l’article 257.1 de Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de societats de capital.

b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara de l’esmentat Reial decret.

c) En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa en virtut del que preveu el Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior a al qual se sol·licita l’ajornament en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.

El COMPLIMENT dels requisits per PIMES  i AUTÒNOMS, s’ha d’acreditar per l’arrendatari davant l’arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació:

a) La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, d’acord amb la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, al menys, un 75 per cent , en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.

b) La suspensió d’activitat, s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, si s’escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

En el cas de no poder-nos emparar en cap de les mesures especifiques regulades pel Real Decreto 15/2020 o de manera complementària a aquestes,  disposem D’ALTRES VIES O FONAMENTS per arribar a un pacte que contempli o bé la suspensió del contracte de lloguer, la seva modificació o fins i tot l’extinció.

El primer que haurem d’analitzar es el propi contracte de lloguer: temps de duració, renda i si hi ha alguna clàusula especifica en cas d’ocórrer circumstàncies excepcionals, donat que el contracte és llei entre les parts.

En cas de no preveure’s cap mesura respecte a causes de força major com és aquesta pandèmia, l’ordenament jurídic vigent i la jurisprudència contenen disposicions que son de plena aplicació per arribar a un acord entre les parts.

  1. Existència de Força Major i/o impossibilitat sobrevinguda de compliment de contracte (arts. 1105,1184 i 1272 del Código Civil):

En una relació contractual, es pacten les condicions de compliments dels drets i deures de les parts, les quals s’obliguen a dur-les a terme (en un arrendament seria l’entrega de la possessió de l’immoble d’una part  i el  pagament de la renda, de l’altra). Ara bé, quan una circumstància de força major o una circumstància excepcional impedeix que una de les parts- sense intervenir la seva voluntat- pugui complir amb normalitat de la seva obligació, aleshores a aquesta part no se li pot obligar a complir mentre duri aquesta causa.

Sembla obvi doncs que el tancament decretat a causa del COVID impedeix la bona marxa del negoci al qual s’ha destinat el local o oficina i, per tant, la causa de força major seria d’aplicació  per acordar un aplaçament del pagament, un fraccionament, una suspensió del contracte o fins i tot la seva resolució.

  • L’obligació de mantenir l’equilibri entre les parts del contracte (rebus sic stantibus)

Aquesta figura elaborada per la jurisprudència, el que busca és mantenir sempre l’equilibri de prestacions entre les parts, és a dir, que les parts estiguin sempre en condicions d’igualtat a l’hora de complir les seves obligacions.

Quan ens veiem obligats a tancar el local o l’oficina, el contracte queda desequilibrat donat que l’arrendatari no pot fer front al pagament del lloguer al quedar-se privat d’ingressos.

En base a aquesta doctrina, podríem pactar igualment una reducció de renda temporal, la suspensió del contracte, el fraccionament o l’aplaçament de les rendes deixades de pagar.

Totes aquestes vies o eines son bases sòlides per arribar a una acord entre les parts, la qual cosa en el moment actual és el més recomanable donat que haver de recórrer a l’auxili judicial pot ser costós i llarg. Cal analitzar cas per cas i sempre assessorar-se per plasmar els acords de forma escrita, clara i amb garanties.